Registrazione delle locazioni meno cara dopo i 30 giorni dalla violazione

Il ravvedimento operoso è reso complicato dal DLgs. 158/2015, che, per i ritardi sino a 30 giorni, impone il minimo di 200 euro

Il DLgs. 24 settembre 2015 n. 158 ha modificato anche il sistema sanzionatorio dell’imposta di registro, e alcune innovazioni impattano sul ravvedimento concernente le registrazioni delle locazioni immobiliari.

L’art. 69 del TUR, ora come allora, stabilisce che la tardiva registrazione è punita con una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta. Tuttavia (e qui si rinviene la novità), se la tardività è contenuta nei 30 giorni, la sanzione è dimezzata (e diviene, quindi, dal 60% al 120% dell’imposta), con un minimo, però, di 200 euro. Si rileva, per inciso, che la misura minima prevista per la sanzione in caso di registrazione entro 30 giorni, operando per tutti gli atti soggetti a registrazione e non solo per le locazioni, non è “in linea” con la misura minima dell’imposta di registro principale dovuta specificatamente per le locazioni e gli affitti immobiliari che, a norma della nota II all’art. 5 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, è pari a 67 euro.
Bisogna evidenziare poi, che, per come è formulata la norma, a volte conviene registrare il contratto decorsi i 30 giorni, per evitare il minimo di 200 euro.

Ciò ha effetto sul ravvedimento operoso, in quanto il minimo di 200 euro non può che operare altresì in occasione dello stesso.
L’art. 13 comma 1 lett. c) del DLgs. 472/97 prevede che, nel caso della dichiarazione omessa, il ravvedimento operoso può avvenire entro 90 giorni dal termine di scadenza, versando le sanzioni ridotte a 1/10 del minimo. Il Ministero delle Finanze (circolare n. 180 del 1998), con un orientamento ribadito più di recente (risoluzione n. 114 del 2007), aveva specificato che tale norma opera non solo per le dichiarazioni strettamente intese come quelle che si presentano ai fini dell’IVA e delle imposte sui redditi, ma pure per gli “atti” e le “denunce” tipici dell’imposta di registro.

Premesso ciò, viene rilevato che, siccome la normativa di riferimento non prevede, come invece accade nelle imposte sui redditi (si allude all’art. 2 comma 7 del DPR 322/98), che la dichiarazione (o meglio, l’atto o la denuncia) presentata con un ritardo superiore ai 90 giorni si consideri omessa, il ravvedimento può avvenire entro 90 giorni dalla scadenza per la registrazione, fruendo della riduzione della sanzione da omessa registrazione a 1/10 del minimo oppure entro un anno dalla scadenza per la registrazione, fruendo della riduzione della sanzione da omessa registrazione a 1/8 del minimo.
Dal menzionato chiarimento dovrebbe derivare l’applicabilità anche delle “nuove” lett. b-) e b-) dell’art. 13 del DLgs. 472/97, introdotte dalla L. 190/2014, limitatamente ai tributi amministrati dall’Agenzia delle Entrate.

Non c'è lo sbarramento temporale dei 90 giorni

Quindi, non essendoci più lo “sbarramento temporale” della lett. b) né la preclusione derivante dall’inizio di un controllo fiscale, se il ravvedimento avviene entro 2 anni dalla scadenza per la registrazione, la sanzione è ridotta a 1/7 del minimo, per poi passare alla riduzione a 1/6 del minimo in caso di ravvedimento posto in essere in momenti ancora successivi, sempre che non sia stato notificato l’avviso di accertamento o di liquidazione.

L’intreccio tra modifica del DLgs. 158/2015 all’art. 69 del TUR, art. 13 del DLgs. 472/97 e interpretazione ministeriale dà luogo ad un vero e proprio puzzle, che dovrà essere composto dal contribuente per effettuare il ravvedimento nella maniera corretta (per un approfondimento sul tema, si rinvia a “Registrazione del contratto di locazione (senza opzione per la cedolare secca)”, nella Monografia on line “Locazione di immobili”).

Ad esempio, se la registrazione avviene con un ritardo di 20 giorni, da un lato, la riduzione, in virtù di ciò che ha specificato la prassi ufficiale, non è a 1/9 (lettera a-, come invece potrebbe sembrare), ma a siccome opera la lettera c).
Però, la base di computo non è il 120% ma il 60%, tenendo presente che c’è il minimo di 200 euro, quindi in sede di ravvedimento bisogna pagare almeno 20 euro.

Tempo	Sanzione	Riduzione
entro 30 giorni dalla violazione	60% minimo 200 euro	6% (1/10) minimo 20 euro
da 31 a 90 giorni dalla violazione	120%	12% (1/10)
oltre 90 giorni dalla violazione ma entro l’anno	120%	15% (1/8)
entro due anni	120%	17,14% (1/7)
oltre due anni	120%	20% (1/6)