TASSAZIONE
E AGEVOLAZIONI SULLA PRIMA CASA:
NOVITÀ 2016
NOVITÀ 2016
In
questa Circolare
- Novità fiscali sulla prima casa
- Definizione di abitazione principale
- Tasi e Imu
- Ivie
- Imposta di registro sulla prima casa
- Bonus mobili
- Detrazione per leasing abitazione principale
La Legge di
stabilità 2016 ha modificato alcune norme fiscali sulla tassazione
delle abitazioni principali. Si è intervenuto con l’eliminazione
della Tasi sull’abitazione principale, salvo che non si tratti di
immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9). L’esclusione
da tassazione è prevista anche per l’Ivie: tale imposta non si
applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze
della stessa e alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di
provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o
cessazione degli effetti civili del matrimonio, ad eccezione delle
unità immobiliari di lusso come sopra identificate. In materia di
imposta di registro si estende l’applicazione dell’aliquota
agevolata al 2%, prevista per l'acquisto dell’abitazione
principale, anche a chi al momento del rogito possiede già un
immobile, a condizione che lo alieni entro un anno dalla data
dell'atto.
Altre novità
prevedono l’estensione del «bonus mobili» (detrazione Irpef del
50% per l’acquisto di mobili) anche in caso di acquisto di
abitazioni principali da parte di giovani coppie e l'introduzione di
alcune detrazioni Irpef in caso di leasing dell’abitazione
principale.
1.
Novità fiscali sulla prima casa
La Legge di
stabilità 2016 (Legge 28.12.2015, n. 208) contiene molte novità
sulla tassazione della abitazioni principali o «prime case» sia ai
fini dei tributi locali che delle imposte indirette.
Infatti, accanto
all’abolizione della Tasi sulle abitazioni principali, per le
stesse si introduce anche l’esclusione dall’Imposta sul Valore
degli Immobili Esteri (Ivie) oltre che la revisione delle regole di
applicazione delle aliquote agevolate ai fini del registro per le
«prime case».
Non mancano, poi,
alcune novità che interessano l’estensione del «bonus mobili»
(detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili) anche in caso
di acquisto di abitazioni principali da parte di giovani coppie e
l’introduzione di una disciplina fiscale di favore in caso di
leasing dell’abitazione principale.
Certo, va ricordato,
come sarà specificato meglio di seguito, che i concetti di
«abitazione principale» e/o «prima casa» sono diversi a seconda
che si parli di imposte dirette o locali o indirette, ma è indubbio
che il fine ultimo delle norme di cui si discute è quello di
rivedere la tassazione sugli immobili, alleggerendone il carico per
chi quegli immobili li destina a dimora propria e della sua famiglia.
A pagina seguente si
sintetizzano le principali novità oggetto di approfondimento.
NOVITÀ
sulla PRIMA CASA – LEGGE di STABILITÀ 2016
|
Argomento e
riferimento |
Novità |
|
Imu/Tasi
art.
1, co. 10, 11, 12, 14, 15
|
|
|
Ivie
art.
1, co. 16
|
Dal
1° gennaio 2016, l’Ivie non si applica al possesso
dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa e
alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di
provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o
cessazione degli effetti civili del matrimonio, ad eccezione delle
unità immobiliari che in Italia risultano classificate nelle
categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali si applica
l’aliquota nella misura ridotta dello 0,4% e la detrazione, fino
a concorrenza del suo ammontare, di euro 200 rapportati al periodo
dell’anno durante il quale si protrae tale destinazione.
Se
l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più
soggetti passivi la detrazione spetta a ciascuno di essi
proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima
si verifica.
|
|
Imposta
registro
art.
1, co. 55
|
Si
consente di usufruire dell'imposta di registro con aliquota
agevolata al 2%, prevista per l'acquisto dell’abitazione
principale, anche a chi al momento del rogito possiede già un
immobile, a condizione che lo alieni entro un anno dalla data
dell'atto.
|
|
Bonus
mobili
art.
1, co. 75
|
Viene
previsto che le giovani coppie, anche di fatto, in cui almeno uno
dei due componenti non abbia superato i 35 anni, che hanno
acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale possono
usufruire di una detrazione fiscale del 50% per le spese sostenute
per l’acquisto di mobili nel 2016 fino a 16.000 euro.
|
|
Leasing
abitazione principale
art.
1, Co. 76-84
|
Si
prevede la detrazione, ai fini Irpef, nella misura del 19% dei
seguenti costi, relativi al contratto di locazione finanziaria: si
tratta dei canoni e dei relativi oneri accessori, per un importo
non superiore a 8.000 euro, nonché del costo di acquisto
dell’immobile all'esercizio dell'opzione finale, per un importo
non superiore a 20.000 euro, ove le spese siano sostenute da
giovani di età inferiore a 35 anni, con un reddito complessivo
non superiore a 55.000 euro all'atto della stipula del contratto
di locazione finanziaria e non titolari di diritti di proprietà
su immobili a destinazione abitativa.
La
detrazione spetta alle medesime condizioni previste per la
detrazione degli interessi passivi sui mutui contratti per
l’abitazione principale.
Per
i soggetti di età pari o superiore a 35 anni, ferme restando le
altre condizioni richieste con le norme in esame, l’importo
massimo detraibile a fini Irpef è dimezzato (dunque al massimo
4.000 euro per i canoni e 10.000 euro per il costo di acquisto).
|
2.
Definizione di abitazione principale
Prima di entrare nel
vivo delle novità fiscali sulle abitazioni principali, per capire
meglio l’ambito applicativo delle stesse, è doveroso individuare
il concetto di «abitazione principale» ai fini dei diversi settori
impositivi.
Innanzitutto, ai
fini delle imposte dirette (in particolare per l’Irpef), quando si
parla di abitazione principale ci si riferisce a quella nella quale
la persona fisica che la possiede a titolo di proprietà usufrutto o
altro diritto reale e i suoi familiari vi dimorino abitualmente (art.
10, co. 3-bis, D.P.R. 917/1986).
La suddetta
definizione diverge leggermente quando si parla di tributi locali
(nello specifico Imu e Tasi).
Infatti, in questo
caso per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o
iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità
immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare
dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente (art. 13 D.L.
201/2011).
Quindi, ai fini dei
tributi locali, affinché si possa parlare di «abitazione
principale» occorre non solo il requisito della dimora abituale,
ma anche quella della residenza anagrafica.
A tal fine può
essere utile richiamare l’art. 43, co. 2, c.c. secondo il quale:
«La residenza è nel luogo in cui la persona ha la
dimora abituale».
Le regole cambiano
completamente quando si passa alle imposte dirette ed, in
particolare, all’imposta di registro.
Infatti, in questo
caso si parla di «prima casa» che, per essere tale, non deve
rientrare tra le abitazioni di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969,
oltre che rispettare altri requisiti di cui si dirà appresso.
Definizione
di abitazione principale/prima casa
|
Imposte |
Definizione |
|
Irpef
|
È
«abitazione principale» quella nella quale la persona fisica che
la possiede a titolo di proprietà usufrutto o altro diritto reale
e i suoi familiari vi dimorino abitualmente
|
|
Imu/Tasi
|
È
abitazione principale l'immobile, iscritto o iscrivibile nel
catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale
il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e
risiedono anagraficamente
|
|
Imposta
di registro
|
È
prima casa soggetta alle agevolazioni fiscali l’abitazione non
di lusso nel rispetto delle seguenti condizioni:
|
3.
Tasi e Imu
Come accennato, con
la legge di stabilità è stata eliminata, a decorrere dal 1°
gennaio 2016, la Tasi sull’abitazione principale (ad
eccezione degli immobili di pregio e cioè quelli classificati nelle
categorie catastali A/1, A/8 e A/9), anche nell’ipotesi in cui è
il detentore a destinare l’immobile ad abitazione principale.
Inoltre, si
stabilisce che la Tasi è a carico, sia del possessore che
dell’utilizzatore dell’immobile, escluse le unità immobiliari
destinate ad abitazione principale dal possessore nonché
dall’utilizzatore e dal suo nucleo familiare, ad eccezione di
quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
In pratica, viene
eliminata, dal campo di applicazione della Tasi l’imposizione, sia
nel caso in cui l’unità immobiliare è adibita ad abitazione
principale del possessore, sia nel caso in cui è l’occupante a
destinare l’immobile detenuto ad abitazione principale, ad
eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e
A/9.
Inoltre, viene
precisato che il rinvio alle definizioni di imposta municipale
propria è effettuato con riferimento a quanto previsto dall’art.
13, co. 2, D.L. 201/2011, che viene anch’esso modificato dalla
Legge di stabilità.
Altre modifiche che
interessano la Tasi possono essere così sintetizzate:
- il versamento dell’imposta, nel caso in cui l’unità immobiliare sia detenuta da un soggetto che la destina ad abitazione principale, escluse quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, è effettuato dal possessore nella misura stabilita dal Comune nel Regolamento dell’anno 2015;
- in caso di assenza di indicazione della predetta misura nel Regolamento comunale 2015 ovvero nell’ipotesi di assenza totale di delibera anche per l’anno 2014, la percentuale di versamento a carico del possessore è pari al 90%: ciò significa che, a partire dal 2016:
- il soggetto (utilizzatore) che destina l’immobile ad abitazione principale non versa la Tasi;
- il possessore versa l’imposta nella percentuale stabilita dal Comune per l’anno 2015, ovvero in mancanza nella percentuale pari al 90% dell’ammontare complessivo del tributo.
Sul versante
dell’Imu si segnala, invece, l’introduzione di una
riduzione del 50% della base imponibile Imu per
gli immobili dati in comodato d’uso a figli
o genitori purché si rispettino le seguenti condizioni:
- il contratto deve essere registrato;
- il comodante deve possedere un solo immobile in Italia e deve risiedere anagraficamente nonché dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui è sito l’immobile concesso in comodato.
Detto beneficio è
previsto anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile
concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile
adibito a propria abitazione principale (non di lusso).
Novità
Tasi per l'abitazione principale
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Tipologia di
immobile |
Disciplina
Tasi |
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Abitazione
principale non di lusso
|
Non
tassata
|
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Abitazione
principale di lusso (cat. catastali. A/1, A/8 e A/9)
|
Tassata
|
|
Abitazione
utilizzata da un soggetto come abitazione principale
|
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4.
Ivie
La Legge di
stabilità rivede anche un aspetto dell’Imposta sul valore degli
immobili situati all’estero (c.d. Ivie).
In base alla nuove
regole introdotte dal 2016, l’Ivie non si applica al possesso
dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa e alla
casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di
separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli
effetti civili del matrimonio, ad eccezione delle unità immobiliari
che in Italia risultano classificate nelle categorie catastali A/1,
A/8 e A/9, per le quali si applica l’aliquota nella misura ridotta
dello 0,4% e la detrazione, fino a concorrenza del suo ammontare, di
euro 200 rapportati al periodo dell’anno durante il quale si
protrae tale destinazione; se l’unità immobiliare è adibita ad
abitazione principale da più soggetti passivi la detrazione spetta a
ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la
destinazione medesima si verifica.
La modifica si è
resa necessaria in quanto, con l’introduzione dell’esenzione
dall’Imu riconosciuta sin dal 2014, L. 147/2013 per l’abitazione
principale, la Commissione europea ha imposto all’Italia di
applicare lo stesso regime fiscale anche per l’Ivie.
Pertanto, con le
nuove disposizioni si uniforma la disciplina Imu a quella Ivie.
5.
Imposta di registro sulla prima casa
Cambiano anche
alcune disposizioni in materia di agevolazione «prima casa»
ai fini dell’imposta di registro.
In sintesi, si
consente di usufruire dell'imposta di registro con aliquota agevolata
al 2%, prevista per l'acquisto dell’abitazione principale, anche a
chi al momento del rogito possiede già un immobile, a condizione che
lo alieni entro un anno dalla data dell'atto.
Andando un po’ più
nel dettaglio, le modifiche attengono ai seguenti aspetti:
- all’art. 1 della tariffa, parte prima:
- dopo il terzo capoverso se ne aggiunge un altro in base al quale se il trasferimento è effettuato nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario, e ha per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies) si applica l’aliquota dell’1,5%;
- viene aggiunta la seguente nota: «II-sexies) Nell’applicazione della nota II-bis) ai trasferimenti effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività dileasing finanziario, si considera, in luogo dell’acquirente, l’utilizzatore e, in luogo dell’atto di acquisto, il contratto di locazione finanziaria»;
- all’art. 8-bis della tariffa, parte prima:
- dopo il co. 1 se ne aggiungono altri che prevedono:
- l’applicazione dell’aliquota dell’1,5% per gli atti relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili a destinazione abitativa, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, effettuate nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies) dell’art. 1, ancorché assoggettati all’Iva, di cui all’art. 10, co. 1, n. 8-bis), D.P.R. 633/1972 (co. 1-bis);
- l’applicazione dell’aliquota del 9% per gli atti, diversi da quelli di cui sopra, relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili a destinazione abitativa, anche da costruire ed ancorché assoggettati ad Iva, di cui all’art. 10, co. 1, n. 8-bis), D.P.R. 633/1972 (co. 1-ter).
Le suddette novità
sono state oggetto di chiarimenti da parte dell’Agenzia delle
entrate, in occasione dell’incontro con la stampa specializzata
tenutosi il 28 gennaio 2016 (Telefisco 2016), chiarimenti che si
sintetizzano nella tabella che segue.
AGEVOLAZIONE
PRIMA CASA: ULTIMI CHIARIMENTI
|
Quesito |
Risposta
dell’Agenzia delle entrate |
|
Il
credito d’imposta per il riacquisto della prima casa spetta
anche se il contribuente effettua il nuovo acquisto prima di
vendere la casa pre-posseduta?
|
SI.
Il credito d’imposta previsto per i contribuenti che provvedono
ad acquisire, entro un anno dall’alienazione dell’immobile
acquistato con le agevolazioni, un’altra casa di abitazione,
sempreché anche in relazione al secondo acquisto sussistano le
condizioni per beneficiare delle agevolazioni “prima casa”
spetta anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della
nuova abitazione prima della vendita dell’immobile
pre-posseduto.
All’atto
di acquisto del nuovo immobile con le agevolazioni “prima casa”
il contribuente potrà, quindi, fruire del credito di imposta per
l’imposta dovuta in relazione al nuovo acquisto nel limite, in
ogni caso, dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore
aggiunto corrisposte in occasione dell’acquisizione
dell’immobile pre-posseduto.
|
|
L’estensione
dell’agevolazione «prima casa» prevista dalla legge di
stabilità spetta anche nel caso che il nuovo acquisto sia
imponibile a Iva?
|
SI.
Le novità inserite nel corpo delle disciplina prima casa,
nell’ambito della Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa
sull’imposta di registro si applicano anche nell’ipotesi in
cui il nuovo acquisto sia imponibile Iva.
La
modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis esplica,
quindi effetti anche ai fini dell’applicazione dell’aliquota
agevolata Iva del 4%.
|
|
L’estensione
dell’agevolazione «prima casa» prevista dalla legge di
stabilità, spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo
gratuito (con impegno dell’acquirente di alienare la casa
pre-posseduta entro un anno)?
|
SI.
L’acquisto del nuovo immobile in regime agevolato, con l’impegno
a rivendere quello pre-posseduto, può essere effettuato anche a
titolo gratuito.
La
modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis esplica,
quindi effetti anche ai fini dell’applicazione delle
agevolazioni “prima casa” in sede di successione o donazione.
Resta
inteso che, nell’atto di donazione o nella dichiarazione di
successione con cui si acquista il nuovo immobile in regime
agevolato, dovrà risultare l’impegno a trasferire entro un anno
l’immobile pre-posseduto.
|
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Se
un contribuente ha acquistato il 1° ottobre 2015 una casa senza
l’agevolazione “prima casa” ed entro il 30 settembre 2016
vende l’abitazione pre-posseduta, può chiedere il rimborso
delle maggiori imposte versate per l’acquisto effettuato nel
2015 rispetto al prelievo con l’agevolazione “prima casa”?
In alternativa, può utilizzare un credito d’imposta?
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La
nuova disciplina introdotta dalla legge di stabilità 2016 trova
applicazione in relazione agli atti di acquisto di immobili posti
in essere a decorrere dal 1° gennaio 2016, data di entrata in
vigore della Legge.
Per
gli atti conclusi prima di tale data non può, dunque, essere
richiesto il rimborso delle eventuali maggiori imposte versate
rispetto a quelle che sarebbero state dovute in applicazione delle
nuove disposizioni né spetta un credito d’imposta.
|
6.
Bonus mobili
La detrazione Irpef
prevista in caso di acquisto di mobili per arredare immobili per i
quali si è fruito della detrazione per le ristrutturazioni si
arricchisce di una nuova fattispecie.
Infatti, si
introduce un’ulteriore ipotesi di detrazione fiscale per l’acquisto
esclusivamente di mobili da adibire ad arredo dell’abitazione
principale acquistata da giovani coppie, anche di fatto.
Anche in questo caso
la misura della detrazione è del 50%, da ripartire tra gli aventi
diritto in dieci quote annuali di pari importo, per le spese
sostenute nel 2016, ma il limite di spesa è aumentato a 16.000 euro.
In questo caso,
pertanto, la condizione per usufruire della detrazione non è quella
di una ristrutturazione edilizia in corso (come nel caso del bonus
mobili «classico» che, tra l’altro non si può nemmeno cumulare),
ma l’aver acquistato un immobile da adibire ad abitazione
principale da parte di «giovani coppie».
Destinatari di tale
agevolazione sono le «giovani coppie» costituenti un nucleo
familiare costituito da coniugi o da conviventi more uxorio che
abbiano costituito nucleo da almeno 3 anni.
Si ricorda che la
convivenza more uxorio può essere dimostrata mediante
il certificato di stato di famiglia che attesta la comune residenza
(anche mediante autocertificazione, ai sensi dell’articolo 46,
D.P.R. 445/2000).
Inoltre, almeno uno
dei componenti del nucleo familiare non deve aver superato i 35 anni.
7.
Detrazione per leasing abitazione principale
Si segnala, infine,
che nell’ambito della nuova disciplina che regolamenta il
leasing di unità immobiliari da destinare ad
abitazione principale sul versante fiscale sono previste alcune nuove
detrazioni Irpef.
In particolare è
prevista la detrazione del 19% ai fini Irpef:
- per i canoni, e i relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro, e per il costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro, derivanti da contratti di locazione finanziaria su unità immobiliari, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna, sostenuti da giovani di età inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria che non sono titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa; la detrazione spetta alle stesse condizioni previste per la detrazione degli interessi passivi sui mutui (art. 15, lett. b), D.P.R. 917/1986);
- per le spese di cui sopra, alle condizioni ivi indicate e per importi non superiori alla metà di quelli ivi indicati, sostenute da soggetti di età non inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria che non sono titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.