Tocca al condominio comunicare l’opzione per lo sconto o la cessione del credito

/ Arianna ZENI
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Il soggetto tenuto alla presentazione all’Agenzia delle Entrate della “Comunicazione”, per l’esercizio dell’opzione per lo sconto sul corrispettivo o per la cessione del credito di imposta, corrispondente a una delle detrazioni “edilizie” ex art. 121 del DL 34/2020, è:
- per gli interventi eseguiti su unità immobiliari, il beneficiario della detrazione;
- per gli interventi eseguiti su parti comuni degli edifici, l’amministratore di condominio.

La presentazione della “Comunicazione”, esclusivamente per via telematica, anche per il tramite di un intermediario abilitato, potrà avere luogo a decorrere dal prossimo 15 ottobre 2020, con il modello approvato con il provv. n. 283847/2020, fermo restando che la possibilità di uso in compensazione dei crediti di imposta, così traslati in capo a fornitori e cessionari, non potrà cominciare prima del 1° gennaio 2021.

La natura individuale del “diritto di opzione” (nel senso che ciascun singolo condòmino, con riguardo alla propria quota di spese, ha il diritto di decidere a livello individuale se esercitare l’opzione per lo sconto sul corrispettivo, quelle per la cessione del credito, oppure nessuna delle due) è assolutamente pacifica ed anzi, come confermato dalla ris. Agenzia delle Entrate n. 49/2020, in presenza di interventi che rientrano nell’ambito di applicazione di due diverse detrazioni “edilizie”, il “diritto individuale” del singolo condomino comprende anche la possibilità di scegliere “a monte” di quale detrazione “edilizia” si intende fruire, tale per cui alcuni condòmini possono scegliere per l’una e altri per l’altra.

Ciò non di meno, nei casi di interventi effettuati su parti comuni di edifici condominiali, resta infatti una competenza del condominio, non del singolo condomino, presentare la “Comunicazione” senza la quale le opzioni sono inefficaci nei confronti dell’Agenzia delle Entrate. A tale fine, la lett. a) del punto 4.8 del provv. n. 283847/2020 statuisce che, se i dati della cessione del credito di imposta non sono già indicati nella delibera condominiale, il condomino beneficiario della detrazione che cede il credito “comunica tempestivamente all’amministratore del condominio l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando, oltre al proprio codice fiscale, l’ammontare del credito ceduto e il codice fiscale del cessionario” (nei c.d. “condomìni minimi” senza amministratore nominato, questa comunicazione va fatta al “condomino incaricato”).

L’unico caso in cui è il singolo condomino, ad essere il soggetto competente a presentare la “Comunicazione” per l’esercizio di opzioni relative a interventi che hanno avuto per oggetto parti comuni di edifici condominiali, è quello dell’esercizio “differito” dell’opzione, ossia dell’esercizio dell’opzione relativamente alle quote annuali residue non ancora utilizzate di una detrazione relativamente alla quale il beneficiario ha già utilizzato almeno una quota annuale della detrazione medesima “direttamente” a scomputo della propria imposta lorda.

Il punto 4.1 del citato provv. n. 283847/2020 stabilisce infatti che, sempre con riferimento alle spese sostenute nel biennio 2020/2021, l’opzione può essere esercitata anche dopo aver fruito direttamente di una o più quote annuali della detrazione spettante.

Ovviamente, in questo caso l’opzione può riguardare soltanto le quote annuali di detrazione residue di cui il beneficiario non ha ancora usufruito in sede di determinazione della propria imposta netta, ma deve riferirsi “a tutte le rate residue ed è irrevocabile”.

Resta ben inteso che, quando gli interventi oggetto della “Comunicazione” sono effettuati non già su unità immobiliari, bensì su parti comuni di edificio, la presentazione della “Comunicazione” è a cura del condominio (con compilazione della relativa parte del frontespizio, in luogo di quella relativa ai dati del beneficiario o del suo rappresentante) solo se sull’edificio insiste effettivamente una proprietà condominiale delle parti comuni. Se l’intervento sulle parti comuni dell’edificio viene effettuato dall’unico proprietario (o dai comproprietari) di tutte le unità immobiliari che compongono l’edificio, non sussiste alcun condominio e la “Comunicazione” è presentata in veste “individuale” (e non “condominiale”) dal beneficiario che ha sostenuto le spese o dal suo rappresentante.

Si ricorda che, come confermato anche dalla circ. n. 24/2020 (§ 1.1), gli interventi su parti comuni di edifici interamente posseduti da un unico proprietario (o da più comproprietari) possono sempre fruire delle detrazioni “edilizie” previste per questa tipologia di interventi nelle misure previste dalle “versioni ordinarie” delle rispettive discipline, ma non possono fruire della “versione superbonus al 110%” perché, il presupposto oggettivo della natura di “parti comuni di edificio ex art. 1117 c.c.”, costituisce condizione necessaria e sufficiente solo al di fuori dell’ambito di applicazione della disciplina del superbonus al 110%, relativamente alla quale il comma 9 dell’art. 119 del DL 34/2020 pone invece come condizione necessaria anche la sussistenza del presupposto soggettivo della proprietà condominiale di quelle parti comuni.