Cessione del credito degli interventi «edilizi» con accordo scritto

 Cessione del credito degli interventi «edilizi» con accordo scritto
/ Luisa CORSO e Gianluca ODETTO
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La risposta a interpello n. 901-956/2020 della Direzione regionale del Piemonte, in riferimento a una detrazione da “bonus facciate” su di un condominio minimo, offre interessanti spunti sugli adempimenti procedurali per la fruizione delle detrazioni fiscali in campo immobiliare.
Nello specifico un condominio “minimo”, composto da 5 unità immobiliari, delibera di eseguire un intervento rientrante nel “bonus facciate” di cui all’art. 1 commi da 219 a 223 della L. 160/2019.
In assenza dell’amministratore un condomino viene incaricato dagli altri a sottoscrivere i contratti con l’impresa appaltatrice e con i professionisti, nonché a rendersi intestatario delle relative fatture e a provvedere ai pagamenti tramite bonifico bancario “parlante”.

Il condomino incaricato dovrà anche porre in essere ogni altro adempimento richiesto dalla normativa ivi compresa un’autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati con l’indicazione dei dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio “minimo”.
Gli altri condomini, dal canto loro, inseriranno, ciascuno per la quota di propria spettanza, nelle rispettive dichiarazioni dei redditi, le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il relativo bonifico.

L’operazione oggetto dell’interpello prevede tuttavia che gli altri condomini, al posto di fruirne direttamente, cedano all’incaricato la loro quota di detrazione (pari al 90% della spesa) bonificandogli esclusivamente la quota di spesa del 10% rimasta effettivamente a loro carico, operando quindi una sorta di compensazione tra la residua quota di spesa a essi imputabile (pari al 90% di quanto dovuto) e l’importo della detrazione trasferita all’istante incaricato dell’esecuzione di tutti gli adempimenti.
Questi, una volta completato l’intervento, cederà a sua volta a terzi la detrazione in parte maturata sulla propria quota e in parte acquisita dagli altri condomini.

In pratica, al momento del pagamento delle fatture dei fornitori da parte dell’incaricato si costituirà un rapporto creditorio, per la quota del 90% di competenza degli altri condomini, tra questi ultimi e l’istante e tale rapporto si estinguerà con la cessione del relativo credito scaturente dalla detrazione maturata.
Pur trattandosi di un rapporto di diritto privato che non investe profili di carattere fiscale, l’Agenzia ritiene necessaria la sua formalizzazione attraverso un accordo scritto da esibire in sede di eventuale controllo a conferma che le spese sono state effettivamente sostenute dai singoli condomini in parte attraverso un bonifico (per la quota del 10%) e in parte attraverso la cessione del credito (per la quota del 90%).

Il contratto dovrà disciplinare non solo il preventivo accordo di anticipazione della quota di spesa da parte dell’incaricato ma anche le condizioni e i termini della successiva cessione della detrazione maturata.
Al riguardo, come precisato nella ris. Agenzia delle Entrate 5 dicembre 2018 n. 84, non assume alcuna rilevanza la forma del contratto poiché, sia che lo stesso sia redatto nella forma della scrittura privata che in quella di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, non è mai soggetto a registrazione ai sensi dell’art. 5 della Tabella allegata al DPR 131/86 in quanto rientrante tra gli “atti e documenti formati per l’applicazione, riduzione, liquidazione, riscossione, rateazione e rimborso delle imposte e tasse da chiunque dovute”.

L’incaricato deve presentare la comunicazione di opzione

L’incaricato dovrà inoltre, per conto di ciascun condomino, presentare la “comunicazione” dell’esercizio dell’opzione per la cessione del credito, questo anche se tutte le spese sono state sostenute dall’incaricato utilizzando il proprio codice fiscale. Infatti, come indicato nel provvedimento dell’Agenzia delle Entrate 8 agosto 2020 n. 283847, nel caso in cui, ai sensi dell’art. 1129 c.c., non vi sia l’obbligo di nominare l’amministratore del condominio e i condòmini non vi abbiano provveduto, la comunicazione è inviata da uno dei condòmini a tal fine incaricato, il quale sarà tenuto a comunicare agli altri condòmini che hanno effettuato l’opzione, il suo protocollo telematico.

Per quanto riguarda la successiva cessione dell’intero credito a terzi da parte dell’incaricato, questi dovrà scindere in due l’operazione.
Infatti egli potrà effettuare immediatamente la cessione a terzi del credito scaturente dalla propria quota di spesa, mentre dovrà aspettare il giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della comunicazione degli altri condomini per formalizzare il trasferimento della detrazione ricevuta.