🔍 Nuova soglia per le locazioni brevi
Dal 2026 il regime delle locazioni brevi si applica solo fino a 2 appartamenti per periodo d’imposta.
Dal 3° immobile in su, l’attività è presunta imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c.
La soglia è stata ridotta da 4 a 2, rendendo molto più frequente il passaggio al regime d’impresa.
👥 Il nodo della comproprietà
Il problema emerge quando un immobile è detenuto in comproprietà.
Ogni comproprietario deve valutare autonomamente la propria posizione fiscale.
I redditi da locazione breve sono imputati in base alla quota di proprietà, come chiarito dalla circ. AdE 24/2017.
🧮 Come si conteggiano gli immobili in comunione
Anche una quota minima (es. 2%) potrebbe far scattare il conteggio dell’immobile ai fini del limite dei 2 appartamenti.
Il conteggio non dipende da:
percentuale di quota
chi firma il contratto di locazione
Ogni comproprietario deve considerare un appartamento nel proprio conteggio personale.
⚠️ Effetti paradossali
Possibile che solo uno dei comproprietari superi la soglia e venga considerato imprenditore.
Esempio:
Caio: 2 immobili propri + 1 in comproprietà → 3 totali → presunzione di imprenditorialità
Tizio: solo l’immobile in comproprietà → resta nel regime delle locazioni brevi
Questa “scissione” crea problemi pratici:
fatturazione
ritenute
gestione amministrativa dell’attività
📌 Conclusione
La disciplina, così formulata, genera criticità operative e interpretative.
È auspicabile un chiarimento ufficiale per evitare applicazioni incoerenti e difficoltà gestionali.