Informazione Tecnico Giuridica

La recente modifica introdotta dalla legge di bilancio 2026 ha ridisegnato in profondità il regime delle locazioni brevi , riducendo da quattro a due immobili la soglia oltre la quale l’attività si presume imprenditoriale . Una variazione apparentemente numerica che, però, apre una serie di questioni interpretative, soprattutto sul fronte IVA . Il nodo centrale: esenzione o imponibilità al 10%? Quando la locazione breve diventa imprenditoriale, il locatore deve stabilire quale regime IVA applicare. Le strade possibili sono due: Esenzione IVA (art. 10, DPR 633/72), tipica della locazione “pura”. Imponibilità al 10% , prevista per le prestazioni rese ai clienti alloggiati nelle strutture ricettive (Tabella A, parte III, n. 120). Il problema è che la locazione breve, per definizione normativa, non è una struttura ricettiva : può includere solo due servizi accessori (pulizia e biancheria), insufficienti per qualificarla come attività alberghiera o paralberghiera. Una presunzione ...

  🔍 Nuova soglia per le locazioni brevi Dal 2026 il regime delle locazioni brevi si applica solo fino a 2 appartamenti per periodo d’imposta . Dal 3° immobile in su , l’attività è presunta imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c. La soglia è stata ridotta da 4 a 2, rendendo molto più frequente il passaggio al regime d’impresa. 👥 Il nodo della comproprietà Il problema emerge quando un immobile è detenuto in comproprietà . Ogni comproprietario deve valutare autonomamente la propria posizione fiscale. I redditi da locazione breve sono imputati in base alla quota di proprietà , come chiarito dalla circ. AdE 24/2017. 🧮 Come si conteggiano gli immobili in comunione Anche una quota minima (es. 2%) potrebbe far scattare il conteggio dell’immobile ai fini del limite dei 2 appartamenti. Il conteggio non dipende da: percentuale di quota chi firma il contratto di locazione Ogni comproprietario deve considerare un appartamento nel proprio conteggio personale. ⚠️ Effetti paradossali P...

Il contribuente può indicare un solo immobile destinato a locazione breve cui applicare il 21% Dal 2024, per chi loca immobili abitativi con cedolare secca, con contratti di locazione breve, la tassa piatta diventa più cara. Infatti, l’art. 1 comma 63 della L. 30 dicembre 2023 n. 213 (legge di bilancio 2024), intervenendo sulla norma in tema di locazioni brevi (art. 4 del DL 50/2017), ha previsto l’aumento dell’aliquota della cedolare secca al 26% per i contratti di locazione breve per i quali sia espressa l’opzione per l’imposizione sostitutiva. Viene però prevista la possibilità di ottenere una riduzione dell’aliquota al 21% (che corrisponde all’aliquota ordinaria della cedolare secca) per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in dichiarazione dei redditi. Per quanto concerne il campo di applicazione della nuova aliquota, si tratta dei contratti di locazione breve o assimilati. Si ricorda, in proposito che s...

/ Anita MAURO e Massimo NEGRO Venerdì, 19 ottobre 2018 5-7 minuti Una delle principali novità del modello 770/2018 riguarda le locazioni brevi, a seguito della disciplina introdotta dall’art. 4 del DL 50/2017. Configurano locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, “ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”, direttamente o tramite intermediari, a decorrere dal 1° giugno 2017. Alle locazioni brevi sono assimilati anche i contratti di sublocazione ed i contratti di locazione conclusi dal comodatario, purché stipulati alle medesime condizioni (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori, ecc.). In capo agli intermediari coinvolti in tali contratti (soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici mettendo in contatto pe...

/ Stefano SPINA Martedì, 19 giugno 2018 5-6 minuti L’art. 4 del DL 24 aprile 2017 n. 50, nel disciplinare le “locazioni brevi”, ha previsto determinati obblighi comunicativi in capo agli intermediari, ancorché non residenti in Italia. Una prima tipologia di comunicazione, da effettuarsi entro il mese di marzo dell’anno successivo ha riguardato i contratti per i quali gli intermediari hanno operato la ritenuta d’acconto del 21%. In tal caso, come si legge nelle motivazioni del provvedimento n. 132395/2017, l’invio della relativa certificazione (la cosiddetta “Certificazione Unica” inviata nello scorso mese di marzo) assolve anche gli obblighi di comunicazione dei dati del contratto di cui infra. La seconda tipologia, prevista per il 30 giugno dell’anno successivo, riguarda i contratti stipulati per il tramite dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o gestiscono portali telematici, per i quali non sono state operate ritenute in quanto il corrispettivo della lo...

/ Anita MAURO Giovedì, 20 luglio 2017 7-9 minuti Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate non ha fatto chiarezza sul punto L’art. 4 comma 5 del DL 50/2017 ha introdotto un obbligo di ritenuta in capo agli “intermediari” che intervengano nel pagamento o incassino i corrispettivi dovuti per i contratti di locazione breve e assimilati. La ritenuta va operata, da questi soggetti, all’atto del pagamento del canone al locatore e, poi, va versata all’Erario entro il 16 del mese successivo. Il DL 50/2017 non prevede alcuna decorrenza per la disposizione relativa alla ritenuta e al successivo versamento. Per la verità, il solo comma 2 dell’art. 4 del DL 50/2017 individua una decorrenza (“a decorrere dal 1° giugno 2017”), limitatamente alla disciplina della cedolare secca. Tutte le altre disposizioni restano prive di decorrenza specifica. Peraltro, la disposizione sulla ritenuta ha subito modifiche, nel corso della conversione in legge, sicché solo il 24 giugno 2017 se ne è avuta una versione...

La manovra di primavera pubblicata in GU: le principali novità fiscali 5-6 minuti Art. 1 Estensione split payment Si prevede l’estensione del meccanismo della scissione dei pagamenti:     alle prestazione rese dai professionisti      alle prestazioni rese a tutte le società “controllate” dalla PA. Per la nozione di controllo il riferimento è all’articolo 2359 del codice civile il quale dispone che sono società controllate “le società in cui un’altra società dispone della maggioranza dei voti esercitabili nell’assemblea ordinaria”. Le nuove disposizioni troveranno applicazione dal 1° luglio 2017. Art. 2 Detrazione IVA Si prevede quale limite massimo per l’esercizio della detrazione  la “dichiarazione relativa all’anno in cui il diritto alla detrazione è sorto ed alle condizioni esistenti al momento della nascita del diritto medesimo”. Art. 3 Indebite compensazioni Si riduce il limite (da 15.000 a 5.000) al di sopra del quale la compensazione orizzo...