La recente modifica introdotta dalla legge di bilancio 2026 ha ridisegnato in profondità il regime delle locazioni brevi, riducendo da quattro a due immobili la soglia oltre la quale l’attività si presume imprenditoriale. Una variazione apparentemente numerica che, però, apre una serie di questioni interpretative, soprattutto sul fronte IVA.
Il nodo centrale: esenzione o imponibilità al 10%?
Quando la locazione breve diventa imprenditoriale, il locatore deve stabilire quale regime IVA applicare. Le strade possibili sono due:
- Esenzione IVA (art. 10, DPR 633/72), tipica della locazione “pura”.
- Imponibilità al 10%, prevista per le prestazioni rese ai clienti alloggiati nelle strutture ricettive (Tabella A, parte III, n. 120).
Il problema è che la locazione breve, per definizione normativa, non è una struttura ricettiva: può includere solo due servizi accessori (pulizia e biancheria), insufficienti per qualificarla come attività alberghiera o paralberghiera.
Una presunzione che complica il quadro
La presunzione di imprenditorialità introdotta dal legislatore non modifica la natura dell’attività: un proprietario che affitta tre appartamenti per meno di 30 giorni, offrendo solo pulizia e biancheria, non diventa automaticamente un albergatore.
Da qui nasce il paradosso:
- l’attività è considerata imprenditoriale,
- ma non offre i servizi tipici che giustificherebbero l’aliquota del 10%.
Il ruolo della normativa regionale
Per distinguere una locazione “paralberghiera” da una mera locazione, la prassi dell’Agenzia delle Entrate invita a guardare anche alla normativa regionale. Tuttavia, nel caso delle locazioni brevi imprenditoriali, i servizi accessori sono così limitati da rendere difficile un inquadramento coerente.
La posizione di AIDC Lab
Nel Focus n. 1/2026, AIDC Lab propone una lettura alternativa:
- se la ratio della presunzione è la tutela del consumatore e della concorrenza,
- allora potrebbe essere coerente assimilare le locazioni brevi imprenditoriali alle locazioni turistiche, applicando l’aliquota del 10%.
Questa interpretazione troverebbe un appiglio anche nella giurisprudenza europea: la Corte di Giustizia (sentenza 8 febbraio 2024, causa C‑733/22) ricorda che il principio di neutralità IVA impone che servizi simili non ricevano trattamenti diversi.
Effetti pratici per i locatori
La scelta del regime IVA non è neutrale:
- Esenzione → indetraibilità totale dell’IVA sugli acquisti direttamente riferibili all’attività.
- Imponibilità al 10% → detrazione possibile, ma limitata per le spese di manutenzione e gestione dell’immobile.
In entrambi i casi, non è obbligatoria la fattura (salvo richiesta del cliente) e permane l’esonero dalla memorizzazione e trasmissione telematica dei corrispettivi.
Conclusione: una norma semplice che genera complessità
La riduzione della soglia di imprenditorialità voleva semplificare e uniformare il settore delle locazioni brevi. In realtà, ha aperto un fronte interpretativo complesso, soprattutto sul piano IVA, dove:
- la natura dell’attività resta “ibrida”,
- il quadro normativo non è perfettamente allineato,
- e la scelta del regime fiscale richiede un’analisi caso per caso.
In attesa di chiarimenti ufficiali, il dibattito resta aperto: tra esenzione e imponibilità, la vera sfida è trovare un equilibrio coerente tra normativa, prassi e realtà del mercato.