Il contribuente può indicare un solo immobile destinato a locazione breve cui applicare il 21%
Dal 2024, per chi loca immobili abitativi con cedolare secca, con contratti di locazione breve, la tassa piatta diventa più cara.
Infatti, l’art. 1 comma 63 della L. 30 dicembre 2023 n. 213 (legge di bilancio 2024), intervenendo sulla norma in tema di locazioni brevi (art. 4 del DL 50/2017), ha previsto l’aumento dell’aliquota della cedolare secca al 26% per i contratti di locazione breve per i quali sia espressa l’opzione per l’imposizione sostitutiva. Viene però prevista la possibilità di ottenere una riduzione dell’aliquota al 21% (che corrisponde all’aliquota ordinaria della cedolare secca) per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in dichiarazione dei redditi.
Per quanto concerne il campo di applicazione della nuova aliquota, si tratta dei contratti di locazione breve o assimilati.
Si ricorda, in proposito che si definiscono “locazioni brevi” i “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Inoltre, sono, per espressa volontà normativa (art. 4 comma 3 del DL 50/2017), assimilati alle locazioni brevi:
- i contratti di sublocazione se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori ecc.);
- i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi a oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi (c.d. “locazione del comodatario”), se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori, ecc.).
Inoltre, va ricordato che la disciplina delle locazioni brevi è riservata ai contratti stipulati al di fuori dell’esercizio di impresa. Per espressa previsione normativa, la fornitura dei servizi di cambio biancheria e di pulizia dei locali non sono idonei, di per sé, a determinare la natura imprenditoriale delle locazioni brevi. Invece, a norma dell’art. 1 comma 595 della L. 178/2020, si presume la natura imprenditoriale in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti” per ciascun periodo di imposta.
La natura imprenditoriale del locatore esclude in radice sia la riconducibilità del contratto alla “locazione breve” di cui all’art. 4 del DL 50/2017 che l’applicabilità della cedolare secca (art. 3 del DLgs. 23/2011).
Quindi, l’aliquota della cedolare sulle locazioni brevi passa “a regime” al 26%, ma sarà possibile ottenere la “riduzione” dell’aliquota al 21% su un immobile destinato a locazione breve, indicandolo in dichiarazione.
In breve, dal 1° gennaio 2024, la cedolare secca sulle locazioni brevi:
- si applica con l’aliquota “ridotta” pari al 21% sui redditi derivanti da un immobile individuato dal contribuente (quindi, a una prima lettura, non sembra che il 21% operi di default quando il contribuente loca una sola abitazione con locazione breve, ma è necessario comunque richiedere la “riduzione” in dichiarazione);
- si applica con l’aliquota del 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve di altri immobili diversi da quello sopra indicato (se indicato dal contribuente in dichiarazione);
- non può applicarsi se il proprietario destina alla locazione breve più di 4 immobili nel periodo di imposta, perché, in tal caso, si ricade nell’esercizio di impresa, che è incompatibile tanto con la cedolare secca, quanto con la definizione di locazione breve.
Quindi, si può ipotizzare che, in assenza di indicazioni da parte del contribuente, anche in presenza di una sola locazione breve questa sconterebbe la tassa piatta al 26%.
La normativa sulle locazioni brevi impone, inoltre, agli intermediari, ove incassino canoni o corrispettivi di contratti di locazione breve o assimilati, oppure intervengano nel pagamento dei medesimi canoni o corrispettivi, di:
- operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario;
- versarla all’Erario ai sensi dell’art. 17 del DLgs. n. 241/1997;
- operare la relativa certificazione ai sensi dell’art. 4 del DPR 322/1998.
La legge di bilancio 2024 non modifica l’ammontare della ritenuta (che resta, quindi, pari al 21% per tutte le locazioni brevi e non viene allineata alla nuova aliquota del 26%), ma dispone che la ritenuta si ritenga sempre operata a titolo di acconto (mentre, secondo la disciplina vigente fino al 31 dicembre 2023, la ritenuta si riteneva operata a titolo di imposta in caso di opzione per la cedolare secca e di acconto in caso di applicazione dell’IRPEF).
Immobili abitativi in locazione breve con cedolare secca
Aliquota della cedolare secca (in presenza di opzione)
Un solo immobile dato in locazione breve
- Su indicazione in dichiarazione: cedolare al 21%
- In assenza di richiesta: cedolare al 26%
Due immobili dati in locazione breve
- Un immobile indicato in dichiarazione: cedolare al 21%
- Altro immobile: cedolare al 26%
- In assenza di richiesta: tutti gli immobili con cedolare al 26%
Tre immobili dati in locazione breve
- Un immobile indicato in dichiarazione: cedolare al 21%
- Altri due immobili: cedolare al 26%
- In assenza di richiesta: tutti gli immobili con cedolare al 26%
Quattro immobili dati in locazione breve
- Un immobile indicato in dichiarazione: cedolare al 21%
- Altri tre immobili: cedolare al 26%
- In assenza di richiesta: tutti gli immobili con cedolare al 26%
Cinque immobili dati in locazione breve
Esercizio impresa: non può applicarsi la cedolare
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