Cedolare per le locazioni «transitorie»
Ancora poco chiaro se il nuovo regime della cedolare secca sugli affitti si applichi anche agli immobili locati in via transitoria
In tema di “cedolare secca sugli affitti”, l’art. 3 del DLgs. n. 23/2011 regola anche gli effetti derivanti dall’omessa registrazione del contratto di locazione. Più precisamente il suo comma 8, nel disciplinare le future vicende del rapporto tra il locatore e il conduttore, dispone espressamente:
- la durata della locazione, stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione del contratto (volontaria o d’ufficio);
- il rinnovo automatico della locazione, previsto per un periodo di 4 anni (art. 2, comma 1, della L. n. 431/1998);
- un nuovo canone di locazione, a decorrere dalla data di registrazione del contratto, fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento (applicabile dal secondo anno in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT). Se il contratto reca un canone inferiore, si applica quest’ultimo, cioè quello pattuito dal locatore e conduttore.
Al riguardo l’Agenzia delle Entrate ha rimarcato che sono comunque dovute l’imposta di registro e le relative sanzioni amministrative tributarie (circolare n. 26 del 1° giugno 2011, paragrafo 9.3).
Come è noto, l’imposta di registro (generalmente) è pari al 2%, mentre le sanzioni irrogabili vanno da un minimo del 120% a un massimo del 240% dell’imposta dovuta (art. 69, comma 1, del DPR n. 131/1986, richiamato dal citato art. 3, comma 3, secondo periodo, del DLgs. n. 23/2011).
Oltre al pagamento delle sanzioni, dovute in via solidale dal locatore e dal conduttore – soggetti obbligati a richiedere la registrazione del contratto di locazione e a corrispondere l’imposta di registro (artt. 10, comma 1, lettera a), e 57, comma 1, del DPR n. 131/1986) – devono essere versati anche gli interessi di mora. In virtù della regola stabilita dall’art. 8 della L. n. 392/1978, solitamente le imposte di registro e di bollo, le sanzioni e gli interessi moratori sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali.
La stampa specializzata aveva evidenziato, sin dai primi giorni dell’entrata in vigore dell’art. 3 del DLgs. n. 23/2011, la convenienza dei conduttori a denunciare i locatori “furbetti”. A ben vedere, però, la norma di legge non tutela adeguatamente i conduttori che, in taluni casi, potrebbero essere addirittura i soggetti maggiormente penalizzati. Significativi ed eloquenti sono i casi di appartamenti concessi in locazione (totalmente o parzialmente) in via transitoria, per i quali non sembra ancora chiarito se si applica o meno la disciplina di cui al suddetto comma 8 dell’art. 3 del DLgs. n. 23/2011.
Se il soggetto ospitante ha concesso “in nero” in locazione transitoria l’appartamento (o una stanza dello stesso) a uno studente destinatario del questionario, subirà l’inasprimento delle sanzioni, come previsto dal comma 5 dell’art. 3 del DLgs. n. 23/2011 (sanzione dal 240 al 480% dell’imposta dovuta, con un minimo di 516 euro, in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi). Ma rimane il dubbio se l’ospitante (locatore, persona fisica e titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile) sottoposto ad accertamento possa far valere sullo studente (conduttore) la disciplina di cui al comma 8 del medesimo art. 3, richiedendogli altresì il 50% delle imposte di registro e di bollo, delle sanzioni e degli interessi di mora che ha corrisposto al Fisco.
- la durata della locazione, stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione del contratto (volontaria o d’ufficio);
- il rinnovo automatico della locazione, previsto per un periodo di 4 anni (art. 2, comma 1, della L. n. 431/1998);
- un nuovo canone di locazione, a decorrere dalla data di registrazione del contratto, fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento (applicabile dal secondo anno in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT). Se il contratto reca un canone inferiore, si applica quest’ultimo, cioè quello pattuito dal locatore e conduttore.
Al riguardo l’Agenzia delle Entrate ha rimarcato che sono comunque dovute l’imposta di registro e le relative sanzioni amministrative tributarie (circolare n. 26 del 1° giugno 2011, paragrafo 9.3).
Come è noto, l’imposta di registro (generalmente) è pari al 2%, mentre le sanzioni irrogabili vanno da un minimo del 120% a un massimo del 240% dell’imposta dovuta (art. 69, comma 1, del DPR n. 131/1986, richiamato dal citato art. 3, comma 3, secondo periodo, del DLgs. n. 23/2011).
Oltre al pagamento delle sanzioni, dovute in via solidale dal locatore e dal conduttore – soggetti obbligati a richiedere la registrazione del contratto di locazione e a corrispondere l’imposta di registro (artt. 10, comma 1, lettera a), e 57, comma 1, del DPR n. 131/1986) – devono essere versati anche gli interessi di mora. In virtù della regola stabilita dall’art. 8 della L. n. 392/1978, solitamente le imposte di registro e di bollo, le sanzioni e gli interessi moratori sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali.
La stampa specializzata aveva evidenziato, sin dai primi giorni dell’entrata in vigore dell’art. 3 del DLgs. n. 23/2011, la convenienza dei conduttori a denunciare i locatori “furbetti”. A ben vedere, però, la norma di legge non tutela adeguatamente i conduttori che, in taluni casi, potrebbero essere addirittura i soggetti maggiormente penalizzati. Significativi ed eloquenti sono i casi di appartamenti concessi in locazione (totalmente o parzialmente) in via transitoria, per i quali non sembra ancora chiarito se si applica o meno la disciplina di cui al suddetto comma 8 dell’art. 3 del DLgs. n. 23/2011.
Dubbi anche sui questionari della Guardia di Finanza
Inoltre, non risultano chiare nemmeno le conseguenze derivanti da un controllo della Guardia di Finanza tramite informazioni richieste a studenti universitari. Alcune compagnie delle Fiamme Gialle, infatti, stanno richiedendo, sotto forma di questionario, dati e notizie a studenti universitari, dopo aver verificato la loro iscrizione presso gli atenei. Il questionario, che deve essere compilato, firmato e restituito (a pena di sanzione da 258 a 2.065 euro), “invita” il destinatario a riferire sul luogo di dimora, sul periodo di soggiorno e sulla persona ospitante, nonché ad allegare ogni documentazione in merito all’alloggiamento (contratti, scritture private, ricevute, fatture, bonifici).Se il soggetto ospitante ha concesso “in nero” in locazione transitoria l’appartamento (o una stanza dello stesso) a uno studente destinatario del questionario, subirà l’inasprimento delle sanzioni, come previsto dal comma 5 dell’art. 3 del DLgs. n. 23/2011 (sanzione dal 240 al 480% dell’imposta dovuta, con un minimo di 516 euro, in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi). Ma rimane il dubbio se l’ospitante (locatore, persona fisica e titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile) sottoposto ad accertamento possa far valere sullo studente (conduttore) la disciplina di cui al comma 8 del medesimo art. 3, richiedendogli altresì il 50% delle imposte di registro e di bollo, delle sanzioni e degli interessi di mora che ha corrisposto al Fisco.