Informazione Tecnico Giuridica

/ Anita MAURO e Cecilia PASQUALE 5-6 minuti A partire da ieri, 6 luglio 2021, e fino al 6 settembre 2021, i locatori (o gli intermediari delegati) di immobili a uso abitativo siti nei Comuni ad alta tensione abitativa e adibiti dal locatario ad abitazione principale, oggetto di rinegoziazione in diminuzione dei canoni per l’anno 2021, possono presentare l’istanza per il contributo a fondo perduto ex art. 9-quater del DL 137/2020, conv. L. 176/2020 (fino al 50% della riduzione del canone, entro il limite massimo annuo di 1.200 euro per singolo locatore). L’Agenzia delle Entrate è intervenuta ieri con l’atteso provvedimento (n. 180139/2021) che definisce il contenuto e le modalità di presentazione dell’istanza, i termini di invio e ogni altro elemento necessario all’attuazione della misura introdotta dalla norma del DL “Ristori”. L’Agenzia precisa che, per accedere al contributo, è necessario che: - alla data del 29 ottobre 2020 sia in essere un contratto di locazione di tipo abitativo a...

/ Anita MAURO 5-6 minuti L’aggiornamento delle istruzioni al modello REDDITI SP 2021, dell’8 giugno 2021 ha, tra il resto, modificato in alcune parti le istruzioni al quadro RB, per tenere conto delle novità introdotte dalla conversione del decreto “Sostegni”, in tema di detassazione dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti. Infatti, l’art. 3-quinquies del DL 34/2019 aveva a suo tempo modificato l’art. 26 del TUIR, stabilendo che, limitatamente ai contratti di locazione di immobili abitativi, i canoni non percepiti possano essere esclusi dalla tassazione a titolo di IRPEF già dal momento dell’intimazione di sfratto o dell’ingiunzione di pagamento, senza dover attendere la convalida dello sfratto (come, invece, disponeva la previgente disciplina). In base alla previsione originaria, la nuova regola sulla detassazione dei canoni non percepiti avrebbe dovuto trovare applicazione solo ai contratti di locazione abitativa stipulati dal 1° gennaio 2020, ma il DL 41/2...

Cedolare secca su affitti https://app.box.com/s/vwbxqdqhrzhawnhrnuxncbnuq9lcd03f

/ Anita MAURO e Stefano SPINA Lunedì, 17 settembre 2018 5-7 minuti Il trattamento, ai fini dell’imposta di registro, della risoluzione dei contratti, può dare luogo all’applicazione di norme differenti, tra le quali non è sempre facile orientarsi. In linea di principio, a norma dell’art. 28 del DPR 131/86, la risoluzione dei contratti è soggetta al pagamento dell’imposta di registro fissa se questa dipende da una clausola o da una condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso. La norma aggiunge che, ove per la risoluzione sia previsto un corrispettivo, su tale importo si applica l’imposta proporzionale: - dello 0,50%, prevista (per la quietanza) dall’art. 6 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, ove il pagamento sia contestuale all’evento risolutorio; - del 3%, prevista dalla norma residuale recata dall’art. 9 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, ove il pagamento del corrispettivo sia differito nel tempo. Regole particolari sono previste per la risol...

/ Stefano SPINA Mercoledì, 14 febbraio 2018 6-7 minuti Nella stipula dei nuovi contratti si deve tenere conto degli accordi territoriali verificando l’obbligatorietà dell’attestazione in luogo dell’autocertificazione Con la riforma operata dalla L. 9 dicembre 1998 n. 431 sono stati introdotti, nell’ambito delle locazioni di immobili ad uso abitativo, in sostituzione di quelli ad ’”equo canone”, i contratti a “canone concordato”. In estrema sintesi, i proprietari di immobili, in luogo di un canone di locazione a prezzi di mercato, possono affittare l’immobile ad un canone “calmierato” beneficiando di una durata ridotta (anni 3 + 2 in luogo di anni 4 + 4) e di agevolazioni fiscali sia in tema di imposte dirette e registro (riduzione del 30% della base imponibile) che di IMU e TASI (aliquote agevolate nonché, a partire dal 2016, una ulteriore riduzione del 25% delle aliquote stesse). L’originaria formulazione prevista dal DM 30 dicembre 2002, allineata alla sentenza n. 309 del 25 luglio 1...

/ Michela SCHEPIS Mercoledì, 15 febbraio 2017 Una volta verificatasi la naturale cessazione di un contratto di locazione di un immobile ad uso diverso da quello abitativo (a seguito della convalida della intimata licenza per finita locazione), il locatore non ha più interesse a far valere, dopo la scadenza, una clausola risolutiva espressa del contratto, neppure al fine di sottrarsi al versamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. Tale principio è stato sancito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 3795, depositata ieri. Nel caso di specie, la locatrice manifestava, nonostante la naturale scadenza della locazione, la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto stipulato con la conduttrice, a causa del mancato pagamento, da parte di questa, dei canoni di locazione e proponeva ricorso volto ad ottenere la risoluzione del contratto, nonché l’accertamento circa l’insussistenza, in capo alla conduttrice (che gestiva una casa...

Costa di più non comunicare la risoluzione della locazione se c’è la cedolare A seguito delle novità introdotte dal DLgs. 158/2015, in tal caso si applica una specifica sanzione Fino al 31 dicembre 2015, gli effetti della mancata o ritardata comunicazione, all’Agenzia delle Entrate (mediante modello RLI), della risoluzione di un contratto di locazione con opzione per la cedolare secca, erano oggetto delle più svariate interpretazioni. Infatti, tenendo conto dell’effetto sostitutivo operato dalla cedolare secca sull’imposta di registro dovuta sulla risoluzione del contratto di locazione ( il provv. n.   55394/2011 , § 3.2), alcuni Uffici non chiedevano alcuna sanzione al contribuente che comunicasse in “ritardo” (oltre 30 giorni dopo la risoluzione) l’avvenuto scioglimento del contratto di locazione. Altri uffici, invece, con un’operazione interpretativa alquanto ardita, adattavano al caso di specie i chiarimenti forniti in materia di tardiva registrazione del contrat...

Sull’immobile condotto in locazione manutenzione straordinaria deducibile È sufficiente che tali costi siano stati sostenuti nell’esercizio dell’impresa e che, ovviamente, risultino dalla documentazione contabile La Cassazione, con la sentenza n. 24277 di ieri, torna nuovamente sul tema della deducibilità, da parte dell’impresa locataria, delle spese di manutenzione straordinaria sull’immobile condotto in locazione. Dai fatti di causa emerge che il contribuente deteneva in locazione un immobile in cui svolgeva la sua attività e,  permantenerne l’efficienza nel tempo, aveva realizzato degli interventi di manutenzione straordinaria, deducendone frazionatamente, con preventiva capitalizzazione, le relative spese. Il contratto di locazione, però, prevedeva che, prima di eseguire tali interventi, il locatario chiedesse l’autorizzazione al locatore. Non avendo posto in essere tale adempimento contrattuale, l’Amministrazione finanziaria disconosceva la deduzione di tale spe...

Riduzione del canone di locazione efficace anche senza registrazione Il contribuente può provare di avere percepito un importo minore anche con altri mezzi, come la scrittura privata o la contabilità Negli ultimi anni si è assistito con frequenza ad accordi, intervenuti dopo la sottoscrizione del contratto di locazione originario, con i quali le parti hanno ridotto l’ammontare del canone per venire incontro alle richieste del conduttore. Si pone, quindi, il problema dei mezzi di prova per dimostrare l’avvenuta riduzione: in assenza di questa prova, infatti, è realistico che i contribuenti possano risultare destinatari di accertamenti parziali ai sensi dell’art. 41- del DPR 600/73, in quanto il corrispettivo previsto dal contratto non corrisponde a quanto dichiarato nel quadro RB del modello UNICO. Secondo la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n.  60  del 28 giugno 2010, l’accordo di riduzione del canone non deve essere obbligatoriamente registrato (la riduzi...

Ravvedimento sulle locazioni con «doppio» modello F24 In sede di tardiva registrazione non ci sono motivi ostativi per esercitare l’opzione del pagamento su base annuale Su Eutekne.info è stato evidenziato come taluni uffici, in sede di accertamento sull’omessa registrazione dei contratti di locazione, irroghino la sanzione dell’art. 69 del TUR da omessa registrazione sul valore del corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, senza tenere in considerazione l’eventuale opzione per il pagamento annuale dell’imposta (si veda “ Sanzioni per omessa registrazione della locazione in cerca di base imponibile ” del 31 maggio 2014). A ben vedere, tale condotta può essere a priori censurata, siccome la Direzione provinciale non può sapere se il contribuente avrebbe o meno optato per il versamento annuale del tributo x art. 17 del TUR, qualora fosse avvenuta la registrazione del contratto. Ciò è ben diverso dal caso in cui il contribuente intenda sanare l’omessa re...

Nell’ipotesi in cui una società immobiliare eserciti attività di locazione di immobili i cui ricavi non superino quelli presunti richiesti dalla disciplina sulle società di comodo, potrebbero sussistere “oggettive situazioni” che rendono impossibile il superamento del test di operatività di cui all’art. 30 della L. 724/94. In tali casi, in mancanza di una delle cause di esclusione o di disapplicazione automatica normativamente previste (art. 30 della L. 724/94 e provv. Agenzia delle Entrate 14 febbraio 2008), la società potrebbe ottenere la disapplicazione della richiamata disciplina sulle società di comodo mediante presentazione di apposita istanza di interpello. Secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate (circ. 5/2007, § 4.5), infatti, nell’ambito delle società immobiliari, le “oggettive situazioni” idonee a disapplicare la disciplina possono verificarsi, tra l’altro, per la dimostrata impossibilità di: - praticare canoni di locazione sufficienti a superare il “test di o...

Si sta avvicinando il primo giro di boa per il nuovo tributo “semplificato” sulle locazioni abitative, ma non diminuiscono gli adempimenti. Infatti, per tutti i contratti in essere al 7 aprile 2011 (data di entrata in vigore del DLgs. 23/2011, istitutivo della “cedolare secca”), per i quali si è optato per il nuovo tributo, il 2012 rappresenta l’anno in cui vaconfermato l’esercizio dell’opzione all’Agenzia delle Entrate. Andando con ordine, la tassazione forfetaria dei canoni di locazione degli immobili abitativi, posseduti al di fuori di un ambito imprenditoriale, poteva essere applicataindistintamente sia ai contratti formati successivamente al 7 aprile 2011 che a quelli già in essere a quella data. Per la prima categoria gli adempimenti (e soprattutto la sequenza in cui devono essere realizzati), sono stati cristallizzati dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 26 del 1° giugno 2011 e consistono innanzitutto nella comunicazione all’inquilino, tramite raccomandata con data cert...

Cedolare per le locazioni «transitorie» Ancora poco chiaro se il nuovo regime della cedolare secca sugli affitti si applichi anche agli immobili locati in via transitoria In tema di “cedolare secca sugli affitti”, l’art. 3 del DLgs. n. 23/2011 regola anche gli effetti derivanti dall’ omessa registrazione del contratto di locazione . Più precisamente il suo comma 8, nel disciplinare le future vicende del rapporto tra il locatore e il conduttore, dispone espressamente: - la durata della locazione, stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione del contratto (volontaria o d’ufficio); - il rinnovo automatico della locazione, previsto per un periodo di 4 anni (art. 2, comma 1, della L. n. 431/1998); - un nuovo canone di locazione, a decorrere dalla data di registrazione del contratto, fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento (applicabile dal secondo anno in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT). Se il contratto reca un...