Costa di più non comunicare la risoluzione della locazione se c’è la cedolare

A seguito delle novità introdotte dal DLgs. 158/2015, in tal caso si applica una specifica sanzione

Fino al 31 dicembre 2015, gli effetti della mancata o ritardata comunicazione, all’Agenzia delle Entrate (mediante modello RLI), della risoluzione di un contratto di locazione con opzione per la cedolare secca, erano oggetto delle più svariate interpretazioni.

Infatti, tenendo conto dell’effetto sostitutivo operato dalla cedolare secca sull’imposta di registro dovuta sulla risoluzione del contratto di locazione ( il provv. n.  55394/2011, § 3.2), alcuni Uffici non chiedevano alcuna sanzione al contribuente che comunicasse in “ritardo” (oltre 30 giorni dopo la risoluzione) l’avvenuto scioglimento del contratto di locazione.
Altri uffici, invece, con un’operazione interpretativa alquanto ardita, adattavano al caso di specie i chiarimenti forniti in materia di tardiva registrazione del contratto di locazione (con contestuale opzione per la cedolare) resi nella circ. Agenzia delle Entrate n.  26/2011, e, in caso di tardiva comunicazione, richiedevano una sanzione pari ad 1/10 (per ritardi inferiori a 90 giorni) o 1/8 (per ritardi inferiori all’anno) del 30% di 67 euro (ovvero della sanzione per omesso versamento, calcolata sull’imposta di registro fissa che il contribuente avrebbe dovuto corrispondere in assenza di opzione per la cedolare).

A seguito dell’entrata in vigore del DLgs. 158/2015, i dubbi dovrebbero essere ormai risolti.
Infatti, da un lato, con l’art. 17 comma 1 lett. a) del DLgs. 158/2015, è stata inserita nell’art. 17 comma 1 del DPR 131/86 una norma che espressamente richiede la comunicazione, all’Agenzia delle Entrate, della cessione, risoluzione o proroga del contratto di locazione, entro 30 giorni dal verificarsi di uno di questi eventi.
D’altro canto, l’art. 17 comma 2 del DLgs. 158/2015 ha modificato l’art. 3 comma 3 del DLgs. n. 23/2011, in materia di cedolare secca, prevedendo espressamente che “in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione dell’imposta cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione in misura fissa pari ad euro 67,00, ridotta a euro 35,00 se presentata con ritardo non superiore a trenta giorni”.

Oggi, quindi, esiste un obbligo di comunicazione della risoluzione del contratto espressamente previsto (fino al 31 dicembre 2015, invece, poteva in alcuni casi dubitarsi dell’obbligo di comunicazione, tenuto conto del tenore letterale del previgente art. 17 del DPR 131/86, che pareva derogare, come espressamente riconosciuto anche dalla C.M. n. 12/98, § 5, limitatamente alle locazioni, alle regole di registrazione fissate dall’art. 19 del DPR 131/86; tuttavia, anche allora era indispensabile porre l’Agenzia nelle condizioni di conoscere l’avvenuta risoluzione, a causa degli effetti prodotti anche sulle imposte sui redditi).

L’obbligo di comunicare la cessione, la risoluzione o la proroga del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate, tuttavia, è sanzionato in una sola ipotesi, ovvero, nel solo caso in cui la mancata comunicazione della risoluzione si riferisca ad un contratto con cedolare secca. Ipotesi in cui, per di più, non è dovuta alcuna imposta di registro (in quanto sostituita dalla cedolare).

Il registro sulla risoluzione è sostituito dalla cedolare

La scelta del legislatore, ad un primo sguardo, potrebbe apparire sorprendente: perché sanzionare la mancata comunicazione nel solo caso in cui essa non risulta associata ad un mancato pagamento?
A ben vedere, però, il motivo potrebbe risiedere proprio nel fatto che il legislatore abbia introdotto una specifica sanzione in caso di mancato versamento delle imposte dovute per cessione, risoluzione, o proroga del contratto di locazione.
Infatti, l’art. 17 comma 1 lett. b) del DLgs. 158/2015 ha inserito nell’art. 17 del DPR 131/86 il comma 1-, a norma del quale chi non esegue, in tutto o in parte, il versamento relativo alle cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti di locazione, va soggetto alla sanzione per omesso versamento di cui all’art. 13 del DLgs. 471/97 (che prevede l’applicazione di una sanzione del 30%, riducibile alla metà se il pagamento avviene con ritardo non superiore a 90 giorni).

Pertanto, ove la mancata comunicazione della risoluzione si accompagni al mancato pagamento dell’imposta di registro, trova applicazione la sanzione per omesso versamento (30% o 15% di 67 euro). Ove, invece, si tratti di un contratto con opzione per la cedolare secca, per il quale l’imposta sulla risoluzione non è dovuta, la mancata comunicazione è punita, , con una sanzione pari a 35 o 67 euro.
Il sistema così delineato risulterebbe coerente se anche le sanzioni applicate nei due casi lo fossero. Invece, la sanzione (pari a 67 o 35 euro) prevista in caso di omessa comunicazione della risoluzione del contratto con opzione per la cedolare secca, risulta essere più gravosa della sanzione (pari a 20,10 o 10,05 euro) applicabile per mancato versamento del registro in caso di risoluzione del contratto che non presenti l’opzione per la cedolare. La violazione formale comporta una sanzione più elevata della violazione sul versamento.