/ Michela SCHEPIS Mercoledì, 15 febbraio 2017
Una volta verificatasi la naturale cessazione di un contratto di locazione di un immobile ad uso diverso da quello abitativo (a seguito della convalida della intimata licenza per finita locazione), il locatore non ha più interesse a far valere, dopo la scadenza, una clausola risolutiva espressa del contratto, neppure al fine di sottrarsi al versamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. Tale principio è stato sancito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 3795, depositata ieri.
Nel caso di specie, la locatrice manifestava, nonostante la naturale scadenza della locazione, la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto stipulato con la conduttrice, a causa del mancato pagamento, da parte di questa, dei canoni di locazione e proponeva ricorso volto ad ottenere la risoluzione del contratto, nonché l’accertamento circa l’insussistenza, in capo alla conduttrice (che gestiva una casa di riposo per anziani), dell’indennità per la perdita dell’avviamento ex art. 34 comma 1 della L. 392/78.
Il Tribunale condannava la locatrice al pagamento dell’indennità, mentre la Corte d’Appello dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento (sottolineando la sussistenza dell’interesse della locatrice a far valere la risoluzione anche nel caso in cui si sia precedentemente verificata la naturale scadenza del contratto) e riteneva non dovuta l’indennità per la perdita dell’avviamento.
Il caso giunge dinanzi alla Corte di Cassazione che si è pronunciata con la sentenza in commento.
Per comprendere la pronuncia dei giudici di legittimità, occorre preliminarmente ricordare che, ai fini dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale rileva:
- la presenza di un contratto di locazione commerciale;
- la destinazione dell’immobile locato ad attività aventi natura imprenditoriale;
- la destinazione dell’immobile locato ad attività che comportino il contatto con il pubblico e che, quindi, sia aperto alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti, che abbiano necessità ed interesse ad entrare in contatto con l’impresa (Cass. n. 12884/2012).
In particolare, l’art. 34 comma 1 della L. 392/78 riconosce l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale in caso di cessazione della locazione promossa dal locatore, mentre la nega in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore.
In pratica, la legge tutela il conduttore nei casi in cui la locazione cessi prima della scadenza naturale, per iniziativa del locatore.
Sul punto, la giurisprudenza (Cass. n. 28416/2008; Cass. n. 8435/2002) è orientata nel ritenere che, per quanto concerne i casi in cui la cessazione per finita locazione intervenga in pendenza di un giudizio di risoluzione per inadempimento, la scadenza del contratto o la restituzione dell’immobile non determinano la cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda di risoluzione per inadempimento. Infatti, il locatore può avere, in tali circostanze, interesse alla pronuncia sull’inadempimento, dalla quale possono derivare effetti a lui favorevoli, come, nel caso appunto di locazione di immobile non abitativo, “la non debenza dell’indennità di avviamento” (Cass. n. 25740/2015; Cass. n. 2082/2012).
La fattispecie in esame – si legge nella sentenza – non riguarda, però, il caso in cui sia stato promosso un giudizio di risoluzione per inadempimento e, in pendenza dello stesso, la locazione cessa per scadenza naturale del contratto, bensì la fattispecie in cui la clausola risolutiva espressa (contenuta nel contratto) è stata fatta valere a contratto già cessato, in quanto scaduto, a seguito della convalida di licenza intimata dal locatore stesso.
Se il contratto è cessato, l’indennità è cristallizzata
Nel caso di specie, i giudici di legittimità ritengono, pertanto, che la debenza dell’indennità fosse ormai “cristallizzata”, proprio in ragione della circostanza che il contratto era cessato a seguito dell’iniziativa della locatrice (licenza). Non sussiste, pertanto, la necessità di accertare la risoluzione del contratto per inadempimento, a seguito dell’esercizio della clausola risolutiva espressa, in un momento successivo alla scadenza naturale del contratto.
Di fatto, la cessazione del contratto per finita locazione comporta la preclusione a far valere la clausola risolutiva espressa con la conseguenza della debenza dell’indennità di avviamento, ex art. 34 comma 1 della L. 392/78.
Di conseguenza, il giudice del merito, al quale la causa è rinviata, dovrà riconoscere l’indennità per la perdita dell’avviamento a favore della conduttrice.
Una volta verificatasi la naturale cessazione di un contratto di locazione di un immobile ad uso diverso da quello abitativo (a seguito della convalida della intimata licenza per finita locazione), il locatore non ha più interesse a far valere, dopo la scadenza, una clausola risolutiva espressa del contratto, neppure al fine di sottrarsi al versamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. Tale principio è stato sancito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 3795, depositata ieri.
Nel caso di specie, la locatrice manifestava, nonostante la naturale scadenza della locazione, la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto stipulato con la conduttrice, a causa del mancato pagamento, da parte di questa, dei canoni di locazione e proponeva ricorso volto ad ottenere la risoluzione del contratto, nonché l’accertamento circa l’insussistenza, in capo alla conduttrice (che gestiva una casa di riposo per anziani), dell’indennità per la perdita dell’avviamento ex art. 34 comma 1 della L. 392/78.
Il Tribunale condannava la locatrice al pagamento dell’indennità, mentre la Corte d’Appello dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento (sottolineando la sussistenza dell’interesse della locatrice a far valere la risoluzione anche nel caso in cui si sia precedentemente verificata la naturale scadenza del contratto) e riteneva non dovuta l’indennità per la perdita dell’avviamento.
Il caso giunge dinanzi alla Corte di Cassazione che si è pronunciata con la sentenza in commento.
Per comprendere la pronuncia dei giudici di legittimità, occorre preliminarmente ricordare che, ai fini dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale rileva:
- la presenza di un contratto di locazione commerciale;
- la destinazione dell’immobile locato ad attività aventi natura imprenditoriale;
- la destinazione dell’immobile locato ad attività che comportino il contatto con il pubblico e che, quindi, sia aperto alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti, che abbiano necessità ed interesse ad entrare in contatto con l’impresa (Cass. n. 12884/2012).
In particolare, l’art. 34 comma 1 della L. 392/78 riconosce l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale in caso di cessazione della locazione promossa dal locatore, mentre la nega in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore.
In pratica, la legge tutela il conduttore nei casi in cui la locazione cessi prima della scadenza naturale, per iniziativa del locatore.
Sul punto, la giurisprudenza (Cass. n. 28416/2008; Cass. n. 8435/2002) è orientata nel ritenere che, per quanto concerne i casi in cui la cessazione per finita locazione intervenga in pendenza di un giudizio di risoluzione per inadempimento, la scadenza del contratto o la restituzione dell’immobile non determinano la cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda di risoluzione per inadempimento. Infatti, il locatore può avere, in tali circostanze, interesse alla pronuncia sull’inadempimento, dalla quale possono derivare effetti a lui favorevoli, come, nel caso appunto di locazione di immobile non abitativo, “la non debenza dell’indennità di avviamento” (Cass. n. 25740/2015; Cass. n. 2082/2012).
La fattispecie in esame – si legge nella sentenza – non riguarda, però, il caso in cui sia stato promosso un giudizio di risoluzione per inadempimento e, in pendenza dello stesso, la locazione cessa per scadenza naturale del contratto, bensì la fattispecie in cui la clausola risolutiva espressa (contenuta nel contratto) è stata fatta valere a contratto già cessato, in quanto scaduto, a seguito della convalida di licenza intimata dal locatore stesso.
Se il contratto è cessato, l’indennità è cristallizzata
Nel caso di specie, i giudici di legittimità ritengono, pertanto, che la debenza dell’indennità fosse ormai “cristallizzata”, proprio in ragione della circostanza che il contratto era cessato a seguito dell’iniziativa della locatrice (licenza). Non sussiste, pertanto, la necessità di accertare la risoluzione del contratto per inadempimento, a seguito dell’esercizio della clausola risolutiva espressa, in un momento successivo alla scadenza naturale del contratto.
Di fatto, la cessazione del contratto per finita locazione comporta la preclusione a far valere la clausola risolutiva espressa con la conseguenza della debenza dell’indennità di avviamento, ex art. 34 comma 1 della L. 392/78.
Di conseguenza, il giudice del merito, al quale la causa è rinviata, dovrà riconoscere l’indennità per la perdita dell’avviamento a favore della conduttrice.