Assegnazione agevolata dei beni ai soci da ponderare con attenzione

Oltre agli aspetti fiscali, è opportuno valutare tutte le eventuali criticità che potrebbero emergere in sede di rogito notarile

La legge di stabilità per il 2016 ha riproposto, ai commi 115-121 dell’art. 1, la possibilità per le società commerciali di assegnare o cedere ai propri , con una tassazione agevolata, gli immobili posseduti al di fuori di quelli utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa. In alternativa i medesimi soggetti possono trasformarsi, sempre con una tassazione agevolata, in società semplici.

La tassazione di favore da un lato e, dall’altro, la possibilità di liquidare o trasformare le società di comodo oppure in perdita sistematica, interrompendo l’obbligo di dichiarare imponibili non realizzati, spingerà molti contribuenti a valutare favorevolmente tale operazione.
Occorre tuttavia non sottovalutare alcuni aspetti sia in termini di effetti che di tempi necessari al loro compimento.

Innanzitutto, sia l’estromissione che la trasformazione sono finalizzate al trasferimento degli immobili (sia terreni che fabbricati) dalla sfera imprenditoriale a quella privata.
Pertanto, si passerà da una tassazione tendenzialmente basata sulla differenza tra costi e ricavi a una tassazione forfetaria basata sul canone di locazione contrattuale ridotto del 5%. Tale passaggio risulterà meno conveniente per i soggetti indebitati che, attualmente, possono dedurre gli interessi passivi, così come risulterà più difficile dedurre le perdite su crediti per canoni non incassati dovendo, nella nuova veste, aspettare, per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore ai sensi del comma 1 dell’art. 26 del TUIR, e senza nulla poter dedurre per gli altri contratti.

Nel nuovo regime si potrà, se gli intestatari saranno persone fisiche e gli immobili saranno locati ad uso abitativo, ricorrere al regime della cedolare secca che, oltre a semplificare gli adempimenti, prevede una tassazione agevolata del 23% o 10% comprensiva anche dell’imposta di registro e bollo. Purtroppo tale opportunità risulta attualmente inibita alle società semplici.
I nuovi proprietari potranno infine accedere alle detrazioni fiscali per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici nonché, in caso di utilizzo dell’immobile come abitazione principale, usufruire dell’esenzione da IMU e TASI e della deduzione della rendita catastale dalla base imponibile IRPEF.

Anche l’eventuale futura cessione a terzi ha, in capo ai beneficiari dell’agevolazione, un regime fiscale più favorevole. Infatti, mentre in capo alle società commerciali tutti i redditi sono oggetto di tassazione, eventualmente frazionata in caso di plusvalenze, per i soggetti privati l’imposizione avviene, ad eccezione dell’alienazione dei terreni edificabili, esclusivamente se la vendita è conclusa nel quinquennio dalla data di assegnazione.
Inoltre, per le società semplici trasformate, la decorrenza di tale periodo parte dall’acquisto originario in capo al soggetto commerciale.

Occorre però porre attenzione al fatto che per il futuro acquirente risulta ben diverso acquistare un immobile strumentale da un soggetto passivo o da un privato.
Infatti, nel primo caso il trasferimento sarà assoggettato, in caso di opzione, ad in reverse charge e sconterà le imposte ipotecarie e catastali con l’aliquota complessiva del . Nel secondo caso, invece, la cessione sarà assoggettata tendenzialmente ad imposta di registro nella misura del .

Meglio partire per tempo

Un’ulteriore riflessione merita l’atto di assegnazione, che è un vero e proprio atto di trasferimento immobiliare. Il notaio dovrà pertanto verificare e far dichiarare alle parti la conformità urbanistica nonché catastale dei beni trasferiti, controllando anche la corretta intestazione nei registri immobiliari.
Inoltre, il venditore dovrà dotare l’immobile dell’attestato di prestazione energetica nonché porre in essere tutti quegli adempimenti propedeutici ai trasferimenti immobiliari quali, in caso di unità locate ad attività con contatti diretti con il pubblico oppure di terreni agricoli, della notifica della prelazione per l’acquisto. In tale ultimo caso occorrerà fare molta attenzione al prezzo indicato nell’atto stesso.

Ancora, in caso di beni culturali DLgs. 42/2004, occorrerà porre in essere la particolare procedura di vendita con la condizione sospensiva.

Per questi motivi è opportuno, da un lato, valutare con estrema attenzione, oltre all’aspetto fiscale, anche tutte le eventuali criticità che potrebbero emergere in sede di rogito notarile e partire per tempo, in quanto l’agevolazione spetta solamente se l’atto di assegnazione o la trasformazione avvengono entro il 30 settembre 2016.