/ Stefano SPINA e Arianna ZENI
Mercoledì, 23 novembre 2016
La L. 28 dicembre 2015 n. 208
ha modificato, con effetto dal 1° gennaio 2016, le modalità di
determinazione di IMU e TASI nell’ipotesi in cui le unità immobiliari
abitative siano locate a canone concordato.
Infatti, sia il nuovo art. 13 comma 6-bis del DL 6 dicembre 2011 n. 201, ai fini IMU, che l’ultimo periodo del comma 678 dell’art. 1 legge 27 dicembre 2013 n. 147, ai fini TASI, stabiliscono che, per gli immobili locati a canone concordato, l’aliquota stabilita dal Comune debba essere ridotta al 75%.
Stante la genericità della definizione, l’agevolazione si applica a tutti i contratti individuati dalla L. 9 dicembre 1998 n. 431. Rientrano in tale definizione i contratti, di cui all’art. 2 comma 3, stipulati per finalità abitative aventi durata minima di tre anni con obbligo di proroga di altri due, salvo gli specifici casi di diniego, nonché quelli di natura transitoria, di cui all’art. 5 comma 1, per il soddisfacimento di particolari esigenze delle parti e, infine, quelli relativi agli studenti universitari di cui all’art. 5 commi 2 e 3.
Pertanto, sulla base della Convenzione nazionale dell’8 febbraio 1999 e del successivo DM 30 dicembre 2002 del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, tutti i Comuni possono stabilire fasce di oscillazione del canone di locazione all’interno delle quali, secondo l’ubicazione e le caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare, può essere concordato, tra le parti, il canone per i singoli contratti aventi durata non inferiore a tre anni.
Invece, per i contratti di locazione transitori, la cui durata non può essere inferiore a un mese e superiore a 18 mesi, l’importo del canone è liberamente stabilito dalle parti, salvo per gli immobili ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei Comuni con esse confinanti e negli altri Comuni capoluogo di Provincia per i quali i patti territoriali definiscono i valori minimi e massimi.
Infine, nei Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei Comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto a un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un Comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata non inferiore a sei mesi e non superiore a tre anni sottoscrivibili dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio. Anche in questo caso i canoni di locazione sono compresi tra un valore minimo e uno massimo in base alla zona e alle condizioni dell’edificio.
In ogni caso, tutte e tre le tipologie di contratto devono essere redatte sulla base di appositi modelli contenuti nel citato DM 30 dicembre 2002 o di quelli definiti dai singoli Comuni.
Il DM 14 luglio 2004 ha disciplinato le fasce di oscillazione da utilizzare, per i contratti per finalità abitative nel caso in cui non siano stati definiti gli accordi locali, mentre il DM 10 marzo 2006 ha stabilito le condizioni per la stipula dei contratti di locazione transitori e di quelli per studenti universitari sempre in assenza di accordi locali.
Per il periodo nel quale l’immobile è locato con uno di questi contratti, il proprietario può usufruire di una riduzione dell’IMU del 25% rispetto all’aliquota stabilita dal Comune per quella singola fattispecie. La medesima agevolazione si estende anche alla TASI per cui, in questo caso, potranno usufruirne sia il locatore che il conduttore.
Già ai fini dell’acconto 2016 il MEF aveva comunicato, con una “news” del 31 maggio 2016, che i contribuenti dovessero versare il 50% dell’imposta calcolata sulla base dell’aliquota IMU e TASI stabilita dal Comune per il 2015 e ridotta del 25%.
Nel caso in cui l’ente locale, in sede di determinazione dell’imposta per l’anno 2016, abbia già tenuto conto di tale norma riducendo l’aliquota del 25%, l’interpretazione letterale della disposizione porta a ritenere corretto l’ulteriore abbattimento dell’aliquota del 25%.
Pertanto, se l’ente locale avesse previsto, per l’anno 2015, un’aliquota dell’8 per mille per le locazioni a canone concordato e, per l’anno 2016, avesse ridotto l’aliquota del 25% deliberando il 6 per mille, il contribuente dovrebbe utilizzare l’aliquota abbattuta di un ulteriore 25% arrivando al 4,5 per mille.
Infatti, sia il nuovo art. 13 comma 6-bis del DL 6 dicembre 2011 n. 201, ai fini IMU, che l’ultimo periodo del comma 678 dell’art. 1 legge 27 dicembre 2013 n. 147, ai fini TASI, stabiliscono che, per gli immobili locati a canone concordato, l’aliquota stabilita dal Comune debba essere ridotta al 75%.
Stante la genericità della definizione, l’agevolazione si applica a tutti i contratti individuati dalla L. 9 dicembre 1998 n. 431. Rientrano in tale definizione i contratti, di cui all’art. 2 comma 3, stipulati per finalità abitative aventi durata minima di tre anni con obbligo di proroga di altri due, salvo gli specifici casi di diniego, nonché quelli di natura transitoria, di cui all’art. 5 comma 1, per il soddisfacimento di particolari esigenze delle parti e, infine, quelli relativi agli studenti universitari di cui all’art. 5 commi 2 e 3.
Pertanto, sulla base della Convenzione nazionale dell’8 febbraio 1999 e del successivo DM 30 dicembre 2002 del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, tutti i Comuni possono stabilire fasce di oscillazione del canone di locazione all’interno delle quali, secondo l’ubicazione e le caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare, può essere concordato, tra le parti, il canone per i singoli contratti aventi durata non inferiore a tre anni.
Invece, per i contratti di locazione transitori, la cui durata non può essere inferiore a un mese e superiore a 18 mesi, l’importo del canone è liberamente stabilito dalle parti, salvo per gli immobili ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei Comuni con esse confinanti e negli altri Comuni capoluogo di Provincia per i quali i patti territoriali definiscono i valori minimi e massimi.
Infine, nei Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei Comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto a un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un Comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata non inferiore a sei mesi e non superiore a tre anni sottoscrivibili dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio. Anche in questo caso i canoni di locazione sono compresi tra un valore minimo e uno massimo in base alla zona e alle condizioni dell’edificio.
In ogni caso, tutte e tre le tipologie di contratto devono essere redatte sulla base di appositi modelli contenuti nel citato DM 30 dicembre 2002 o di quelli definiti dai singoli Comuni.
Il DM 14 luglio 2004 ha disciplinato le fasce di oscillazione da utilizzare, per i contratti per finalità abitative nel caso in cui non siano stati definiti gli accordi locali, mentre il DM 10 marzo 2006 ha stabilito le condizioni per la stipula dei contratti di locazione transitori e di quelli per studenti universitari sempre in assenza di accordi locali.
Il conduttore non deve trasferire la residenza nell’immobile locato
Occorre infine precisare che, per la loro validità, non occorre che il conduttore trasferisca la propria residenza nell’immobile locato o che il contratto sia certificato dalle associazioni di categoria.Per il periodo nel quale l’immobile è locato con uno di questi contratti, il proprietario può usufruire di una riduzione dell’IMU del 25% rispetto all’aliquota stabilita dal Comune per quella singola fattispecie. La medesima agevolazione si estende anche alla TASI per cui, in questo caso, potranno usufruirne sia il locatore che il conduttore.
Già ai fini dell’acconto 2016 il MEF aveva comunicato, con una “news” del 31 maggio 2016, che i contribuenti dovessero versare il 50% dell’imposta calcolata sulla base dell’aliquota IMU e TASI stabilita dal Comune per il 2015 e ridotta del 25%.
Nel caso in cui l’ente locale, in sede di determinazione dell’imposta per l’anno 2016, abbia già tenuto conto di tale norma riducendo l’aliquota del 25%, l’interpretazione letterale della disposizione porta a ritenere corretto l’ulteriore abbattimento dell’aliquota del 25%.
Pertanto, se l’ente locale avesse previsto, per l’anno 2015, un’aliquota dell’8 per mille per le locazioni a canone concordato e, per l’anno 2016, avesse ridotto l’aliquota del 25% deliberando il 6 per mille, il contribuente dovrebbe utilizzare l’aliquota abbattuta di un ulteriore 25% arrivando al 4,5 per mille.