Agevolati gli interventi su parti comuni di edifici in comproprietà pro indiviso

/ Luca FORNERO
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Prima di iniziare gli interventi “edilizi”, occorre capire se l’edificio è un condominio (sia esso “minimo” oppure no), un’unità immobiliare indipendente e autonoma o un edificio che, seppur composto da distinte unità immobiliari, non può essere definito un condominio in quanto il proprietario è uno soltanto.
Dal punto di vista giuridico esiste un condominio quando l’immobile è composto da più unità immobiliari (sono sufficienti anche due) e la proprietà delle stesse è riconducibile ad almeno due soggetti diversi (per un approfondimento si rimanda anche al Quaderno n. 159). Quando il numero di condòmini non è superiore a otto si parla di condomini “minimi” (circ. Agenzia delle Entrate 8 luglio 2020 n. 19, p. 248).

Quando un edificio, composto da due o più unità immobiliari, è di proprietà di un solo soggetto (sia esso persona fisica o giuridica) oppure in comproprietà pro indiviso, non esiste il condominio. Esistono, tuttavia, delle “parti comuni” ai sensi dell’art. 1117 c.c. come più volte ribadito dall’Agenzia delle Entrate (tra le altre, ris. Agenzia delle Entrate n. 167/2007 e C.M. n. 121/98).

In un edificio composto, ad esempio, da due (o più) distinte unità immobiliari di proprietà di un solo soggetto possono quindi essere effettuati interventi sulle parti comuni che consentono di beneficiare di detrazioni fiscali. Si pensi agli interventi di manutenzione ordinaria di cui all’art. 16-bis comma 1 lett. a) del TUIR che danno diritto alla detrazione IRPEF del 50%, agli interventi di rifacimento delle facciate degli edifici (“bonus facciate”) o anche, ove le unità siano al massimo quattro, al superbonus del 110% di cui all’art. 119 del DL 34/2020 (oltre all’ecobonus e al sismabonus).
In altre parole, anche nel caso in cui un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, tale soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni (tra le altre, circ. Agenzia delle Entrate 31 maggio 2019 n. 13).

Ove la proprietà sia di soggetti diversi pro indiviso (ad esempio due fratelli o i coniugi) non constano chiarimenti ufficiali specifici su come intestare le fatture, ma si dovrebbero poter applicare le precisazioni generali relative alle singole detrazioni fiscali.

Per un intervento di recupero edilizio sulle parti comuni dell’edificio, ad esempio, se i comproprietari pro indiviso delle unità immobiliari sono due (soggetto A e soggetto B) le fatture possono essere intestate a entrambi i soggetti (e la detrazione spetterà ad A e B in base alla quota di possesso) oppure anche a uno soltanto. Il beneficio può spettare, infatti, anche a colui che non risulti intestatario della fattura (circ. Agenzia delle Entrate nn. 7/2017, 13/2019 e 19/2020), nella misura in cui abbia sostenuto le spese (a tal fine è necessario che i documenti di spesa siano appositamente integrati con il nominativo del soggetto che ha sostenuto la spesa e con l’indicazione della relativa percentuale fin dal primo anno di fruizione del beneficio; circ. Agenzia delle Entrate nn. 11/2014, § 4.1 e 20/2011, § 2.1).

Per beneficiare della detrazione fiscale, inoltre, è necessario che le spese siano pagate tramite bonifico agevolato (per semplicità, sembra preferibile che il soggetto che effettua il pagamento sia anche quello al quale le fatture sono intestate). Ove la fattura sia cointestata, invece, dovrebbe essere possibile (oltre che opportuno) che ciascun intestatario provveda al pagamento mediante bonifico agevolato, indicando il proprio codice fiscale quale beneficiario della detrazione fiscale (se il pagamento viene effettuato da un conto corrente cointestato tra i due comproprietari è possibile indicare entrambi i codici fiscali).

Nel caso vengano eseguiti lavori di recupero edilizio nelle singole unità immobiliari e sulle parti comuni potrebbe essere opportuno indicare nelle fatture i dati catastali delle singole unità oltre all’evidenziazione delle spese che riguardano lavori sulle parti comuni.

In assenza di condominio, in quanto l’immobile è di un unico proprietario (o più comproprietari pro indiviso), seppur le istruzioni ministeriali non contemplino il caso in esame, ove si intenda beneficiare della detrazione nella propria dichiarazione dei redditi, si dovrebbe poter procedere alla compilazione dei righi da RP41 a RP47 del modello REDDITI PF 2021 secondo le indicazioni recate per i condomini “minimi” per i quali non sia stato richiesto il codice fiscale. Si dovrebbe, pertanto, poter indicare il codice fiscale del comproprietario che ha sostenuto le spese e che ha diritto alla detrazione. In tal caso, il contribuente è tenuto, in sede di controllo, a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.

Nel caso si intenda optare per la cessione/sconto ai sensi dell’art. 121 del DL 34/2020, invece, per l’intervento sulle parti comuni dell’edificio effettuato dall’unico proprietario (o dai comproprietari) di tutte le unità immobiliari che compongono l’edificio, la “Comunicazione” è presentata da ogni singolo beneficiario che ha sostenuto le spese o dal suo rappresentante.